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规模焦虑与供地加速 1月房企拿地利润取舍

2019-05-26 09:07:43 来源: 21世纪经济报道
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 规模焦虑与供地加速 1月房企拿地利润取舍

土地市场开年冰与火

2018年开年,全国土地市场呈现一派冰与火共舞的场景。

在风向标城市北京,1月以来三宗宅地流拍;多城土地市场以低溢价率完成地块成交。但在部分热门城市,房企的活跃拿地态势依旧不减。与此同时,在方针支持下,以自持用地和团体建设用地为主要供给方法,也将带来租借供给的极大开释。

在运营的命脉资金方面,房企正在蓄力。1月以来包含规划房企在内的各类组织仍在活跃寻求更多元的融资方法。

一半海水一半火焰的表象之下,潜藏着房企在被视为楼市小年的2018年,在应对更苛刻的拿地方法、不曾放松的资金环境之下,为更久远、更保险地运作暗暗铺路。

2月1日下午,在姑苏的一场土地拍卖中,龙湖地产以40.72亿元的价格取得吴中区的两宗地块。当日上午,龙湖还斥资55.78亿元在杭州获取两宗土地。一天之内斥资96.5亿元拿地,关于一向慎重的龙湖来说,显得颇不寻常。

此前一日,合肥出让6宗地块,旭辉、碧桂园、中梁等闻名房企均有斩获。尽管总价不高,但三宗地块的溢价率别离到达168.79%、152.08%和144.43%。

进入2018年以来,全国土地交易仍以“贱价走量”为主要特征。土地交易的平均价格和溢价率都不高,流标、流拍案例也时有出现。但土地成交规划依然较大,凸显出企业仍有激烈的补仓志愿。

考虑到房企在过去两年里大量消化库存,这种意愿不难理解。分析人士指出,由于市场高点已过,“低点时拿地”的惯性思维,是驱动房企在近期持续发力的主因。

在这背后,是一个更大的时代背景。随着“白银时代”到来,行业竞争愈加激烈,部分房企正陷入“不进则退”的焦虑中。其中,大中型房企的焦虑感尤其强烈。

“不进则沉没”

中原地产统计显示,2018年1月,房地产企业延续了去年拿地的积极性。当月,有20家企业在土地市场斥资超过30亿。其中,5家房企的拿地金额超过百亿,分别是碧桂园、龙湖、中海、万科、世茂。

“在调控持续加码的趋势下,房企依然在拿地加速过程中。”该机构表示。

在中原地产的统计口径中,以5508亿夺取2017年“销冠”的碧桂园是1月拿地最多的企业,该公司斥资187.15亿,获取43宗土地。龙湖的拿地金额为140.27亿元,排名第二,但龙湖仅获得9宗土地。

大量去库存后的补仓压力,被认为是房企拿地热情不减的原因。

根据国家统计局的数据,2014年至2016年间,房地产企业拿地面积均为负增长。虽然2017年这一增速“转正”,但由于2016年、2017年连续出现销售“大年”,到去年末,很多企业的库存仍然不足。

华夏地产指出,房地产去库存使命初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充沛,许多城市的去化周期在12个月以下。

与此一起,由于企业对本年遍及保持“小年”的判别,“低点时拿地”的原则也在此刻发挥作用。“本年是理论上的补仓机遇。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报导记者表明,由于房子交易商场降温,土地商场的热度也随之下降,有助于企业下降拿地本钱。

在这背面,是房企对规划的遍及焦虑。新城控股副总裁欧阳捷在“首届华夏地产投融资峰会”上指出,资金、土地、客户都在向大企业会集,商场也呈现“大象赛跑”的现象。

他以为,由于商场会集度的进步远超预期,大企业面对的情况不是“不进则退”,而是“不进则淹没”。在这种情况下,企业仍是要加快奔驰,所以商场能看到的情况是,大企业跑得越来越快。

最近两年来,越来越多的房企祭出规划赶超方案,并为之做出人力资源、架构调整等预备。如阳光城欲在2020年完成3500亿的出售方针,并从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌的“双斌”组合,该企业还仿效碧桂园,启动跟投机制;新城控股在2017年头提出过“5年冲击3000亿”的方针;金科也曾提出“2020年冲击2000亿”的标语。

本年1月拿地支出位列第二的龙湖,相同有规划上的野心。1月30日,在2017年年会上,龙湖CEO邵明晓拟定了新的方针,未来三年,龙湖依然要确保行业规划前十,2020年龙湖会争夺跨过3000亿。三年内将诞生至少17个百亿级以上的区域公司。

为此,龙湖需要在区域布局上聚集并发力。邵明晓表明,未来三年,龙湖要培养1-3个500亿元级区域公司、3-5个300亿元级区域公司、5-8个200亿元级区域公司、8-15个100亿元级区域公司。进入时刻超过3年,可是规划仍在50亿元以下区域公司将被消除或兼并。

另据21世纪经济报导记者了解,部分房企虽未对外揭露出售野心,但在内部现已做出指示。某闽系房企北京区域负责人透露,本年北京公司的拿地和出售方案都有所上调,其他的区域公司也大都被分派了更高的出售方针。

情绪趋于慎重

在房企依然保持较大拿地规划的一起,对土地商场的情绪却趋于慎重。2018年以来,低总价、低溢价持续成为土地商场的特征,且流拍、流标的事例开端增多,北京就呈现三宗土地流标事例。

华夏地产首席分析师张大伟向21世纪经济报导记者表明,这与房企的资金情况趋紧有关。他表明,大部分房企的出售回款依然富余,但由于今明两年将迎来偿债高峰,因而用于拿地的资金依然相对有限。

与此一起,融资方针的从紧,也使房企的资金本钱不断进步。

1月25至26日,银监会在2018年全国银行业监督管理工作会议中提出,本年将持续防控金融风险,将在下降企业负债率、严格操控高负债企业融资的一起,操控居民杠杆率的过快增长,持续遏制房地产泡沫化。这一表态被以为延续了内地融资方针趋严的基调,并持续迫使房企追求海外融资。

但由于美元增值预期带来的汇率压力等,海外融资的本钱要显着高于内地。华夏地产指出,房企在2016年的均匀发债本钱在4%左右,且多为人民币债款。到2017年,美元债款占比上升,均匀融资本钱也升至5%-6%的水平。本年以来,美元融资成为干流,部分房企的发债本钱上升到8%以上。

“从上一年开端,总部颁发的拿地权限就有所收紧,以前一般相当于50%以上的溢价,并答应竞标配建保障房。最近现已降到20%-30%的溢价水平。”前述闽系房企人士表明。

该人士指出,这一起也考虑到了调控方针的要素,由于不管总部仍是北京公司,都预期“限价令”不会很快放松。而关于企业来说,经过顺畅的出售取得回款,仍是调控从严环境下的榜首方针。

好消息在于,在监管层催促下,当时热门城市的供地规划已显着加大,使得企业有了更多选择地步。

以北京为例,出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑,过去房企会获取一些限制条件多、盈利空间小的“亏本项目”。如今,一些品质不佳的地块会被企业选择性放弃,其面临的争夺并不激烈,甚至遭遇流拍、流标。1月25日,北京出让的两宗共有产权住房地块,就因无人报价而流标。

中原地产认为,在政策调控从严、企业预期下降的情况下,今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。除非热点城市推出限制性条件较少、地段优质的热门地块,否则对土地的争抢并不会太激烈。

该机构还指出,近几年来,与成本相对较高的招拍挂市场相比,房企更青睐以并购方式获取项目,这种情况在未来还会延续,并购的金额和频次都将呈现上升趋势。因此,与相对平淡的土地交易市场相比,并购市场的动向更值得关注。

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